Jeudi 18 janvier 2007. Tribune ouverte à Marc MENNELLA
Acquisition d’un lot de copropriété aujourd’hui :
Le poids des charges présentes et futures en copropriété !!
L’acquisition d’un lot de copropriété, pour l’occuper ou le donner à bail, pose le
problème stratégique de la bonne appréciation des charges à supporter.
(Sous deux ans à huit ans).
L’investisseur est en prise à une triple opacité :
- le poids des charges comprises dans les budgets prévisionnels à venir
- le poids des charges non comprises dans ces budgets prévisionnels
- l’évolution des diverses législations en matière de santé et de sécurité.
Dans ce contexte, le candidat acquéreur est face à plusieurs options :
è Acheter « du neuf », supposé être parfaitement à jour au regard des
différentes réglementations concernant la Qualité du logement. Le bâti,
entièrement neuf, laisse un « répit » important pour les premiers gros travaux.
Si à priori, la visibilité sur les charges à 5/ 10 ans est bonne, le corollaire est
le coût d’une acquisition faite au moment où le marché est en position
haute. Le rapport locatif s’en trouve mécaniquement altéré.
è Acheter un bien « d’occasion », espérant ainsi échapper à l’appétit
des promoteurs… Dans ce contexte, l’aléa s’installe car pour une parfaite visibilité,
il faudra :
- Requérir le Carnet d’entretien de l’immeuble (si celui-ci existe et s’il
est parfaitement à jour)
- Obtenir par le biais du Notaire rédacteur, une note de renseignements
sur l’immeuble qui soit clairement complétée par le syndic bénévole
ou professionnel.
- Estimer les travaux à réaliser dans les cinq prochaines années : travaux
qui n’auraient pas été votés en AG, votés en AG mais non suivis de
début d’exécution, envisagés par le Conseil syndical et encore à l’étude…..).
Là encore, le rapport locatif pourra substantiellement varier selon la nature
des travaux tant d’entretien que d’amélioration.
Notons que dans la plupart des cas, la note de renseignements officiels que
demande le Notaire au Syndic, arrive après la signature de l’avant contrat.
L’acquéreur est déjà très engagé.
Finalement, l’acquéreur (investisseur) « malin », malgré les
bonnes informations que pourra lui donner le
transactionnaire intervenant, aura le bon réflexe de
demander un rendez-vous avec le syndic de la résidence,
pour tenter d’ obtenir :
- Les derniers budgets votés et constater ainsi l’évolution sur trois à cinq ans
- Les PV des trois dernières Assemblées générales, avant même que ceux-ci
soient communiqués au notaire, en marge de l’état daté et de la
note de renseignements.
- Des informations « particulières » qui ne transparaîtraient pas dans le
Carnet d’entretien.
- Un état des lieux réel des éléments d’équipement communs de la résidence et
des nécessaires remises à niveau à moyen terme.
- Une vision objective et neutre de la situation financière de la résidence.
Bien sur, tout ceci relève plus de l’enquête de police que de la démarche habituelle d’un investisseur averti, car :
è la communication des documents et informations de la résidence est organisée
par la loi du 10 juillet 1965 et s’impose au professionnel qu’est le syndic.
è le syndic n’a pas vocation à recevoir gracieusement des investisseurs avisés.
On peut imaginer trouver une tarification pour ce type de prestations mais le risque
de tomber dans le domaine de l’entremise est évident.
On connaît l’adage qui dit « qu’en amour, trompe qui peut ». On voit qu’en
matière de vente d’un lot de copropriété et dans le même esprit, c’est souvent
sur la distance qu’on dresse le véritable état des lieux, particulièrement pour ce
qui intéresse les parties communes de l’immeuble bâti.
Marc Mennella