Lundi 09 juillet 2007
Tribune ouverte à Dominique LABADIE
Parmi les divers dispositifs fiscaux existants dans le cadre d’une acquisition immobilière, le particulier pourra choisir le régime du loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
L’attrait fiscal peut être renforcé par la possibilité qu’il aura de récupérer la TVA si ce particulier investit dans une résidence avec services offrant au moins trois des quatre services requis en résidence hôtelière (accueil, nettoyage des chambres, location du linge de maison et possibilité de faire nettoyer son linge).
L’objet n’est pas ici de détailler l’avantage de ces dispositifs pour le particulier mais d’aborder le montage de ce type d’opération, vu du côté du promoteur immobilier.
Ces opérations, qu’elles soient des résidences pour étudiants, des résidences d’affaires, de tourisme ou à vocation d’une clientèle de « séniors » reposeront toutes sur un trio d’acteurs : le promoteur / l’exploitant / l’investisseur.
Voici, très succinctement dressées, les étapes du montage d’une telle opération :
1. le promoteur doit rechercher l’exploitant idoine selon le type de résidence envisagé, une convention scellera leurs accords, le promoteur s’engageant à édifier un bâtiment répondant à des critères définis, l’exploitant faisant bénéficier le promoteur de sa notoriété, de sa marque, de son savoir-faire. Cette convention prendra fin de jour de la livraison de la résidence et au plus tard lorsque tous les appartements auront été vendus.
2. Un second document sera établi : un bail commercial par lequel les lots acquis par les investisseurs auprès du promoteur seront donnés à bail à la Sté exploitante. Cet engagement est repris dans les contrats de réservation et dans tous les documents signés entre le promoteur et les acquéreurs. La durée de ce bail commercial est d’au minimum 9 ans.
3. L’exploitant (ou « preneur ») s’engage contractuellement sur un montant de loyer à verser pendant toute la durée du bail au propriétaire-bailleur (loyer trimestriel).
(l’exploitant garantit un revenu locatif net de charges – hors honoraires de syndic ou taxe foncière)
Il est parfois prévu, dans le cas des résidences de tourisme, que le loyer pourra être pour partie assimilable à un loyer versé en nature par compensation de l’usage d’hébergement par le particulier dans la résidence (ou éventuellement dans une autre résidence exploitée par le gestionnaire). Cet engagement et le montant du loyer sont repris dans la convention promoteur-exploitant.
4. La société exploite la résidence, veille à son remplissage, en vendant par exemple à des tiers des séjours de courte durée.
5. La convention prévoit également le versement d’une somme par le promoteur à l’exploitant gestionnaire pour couvrir, entre autres, les frais de lancement commercial de l’opération, et l’assistance au promoteur.
6. La résidence est placée sous le régime de la copropriété dès la vente du 1er lot.
7. La convention peut prévoir que l’exploitant aura la faculté de résilier la convention à défaut de commercialisation par le promoteur de x % du programme dans un délai de x mois. Elle fixe en règle générale une date de livraison pour le bâtiment et en même temps les pénalités dont le promoteur pourrait être redevable en faveur de l’exploitant en cas de retard de livraison (date particulièrement importante pour les résidences de tourisme et les résidences pour étudiants).
Bien entendu, à la fois le promoteur et l’investisseur se doivent de veiller à la qualité de l’exploitant de la résidence : en cas de défaillance de ce dernier, le promoteur devra sans nul doute des comptes à l’investisseur ; pour ce dernier, la qualité de l’exploitant-gestionnaire sera un gage de sécurité de son investissement.
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Le montage d’une opération de promotion immobilière gérée