Tribune ouverte à Jean Claude SINGLA le 06 février 2007
Ma 1ère expérience dans "l'urbanisme".
Faire un lotissement…oui, pourquoi pas ! Mais comment fait-on ? Quand on ne connaît rien aux
Droit de l’urbanisme, qu’on n’a pas de terrain constructible, mais qu’on un peu de temps, de la
bonne volonté, et…quelques deniers, alors oui on peut y arriver !
1ère étape (octobre 2005) : la plus dure > trouver un terrain constructible permettant de
faire l’opération à un prix raisonnable. Heureusement, ma connaissance du secteur me permet de
trouver la perle rare : 2700 m² en zone NA 2. Détour par la mairie, où je récupère
le règlement d’urbanisme de la zone concernée : c’est compliqué, mais après quelques minutes,
j’en déduis qu’on peut faire 4 parcelles de 500 m² minimum avec un espace libre de 10% de la
surface totale, le reste étant consacré aux voiries. Coup de fil à un agent immobilier qui m’indique
le prix à ne pas dépasser à l’achat par rapport au prix de vente supposé ; l’affaire a l’air rentable !
Bien que je ne sache pas encore comment marche l’IS, comment on calcule la TVA, combien va
coûter l’aménagement, etc…Tant pis, il faut faire une offre….refusée ; contre offre….acceptée !
Vite chez le notaire pour le compromis tant que le client est d’accord (il faudrait pas qu’un
autre propose d’avantage !). On se revoit dans six mois pour l’acte authentique, avec la
condition d’obtenir l’arrêté de lotir.
2ème étape (novembre 2005) : plus facile > concevoir le projet avec un géomètre ; je lui donne
quelques idées, puis….c’est lui qui fait tout ! Plans, règlement, cahier des charges,
association syndicale, programme des travaux, etc…rendez-vous ensuite à la mairie avec
l’adjoint délégué à l’urbanisme à qui je soumets le projet. Tout est bon, on peut déposer la demande
de lotissement. Trois semaines après tout est bouclé…sauf que le maire demande deux ou
trois modifications (n’aurais je pas du le voir au lieu de rencontrer son adjoint ?)
Bref, un mois de perdu ! Cela me servira de leçon !
3ème étape ( janvier 2006) : au fait, j’ai pas les fonds pour payer le terrain! Heureusement mon
futur associé en a ! Mais comment va-t on gérer cette opération ? Qui va la faire, lui ? moi ? ou
alors une SCI, une SARL ? Renseignements pris (internet, comptable, notaire,etc…)
ce sera une SARL à l’IS dont l’objet est la vente de terrains à bâtir, lotissements,
promotion immobilière, etc…Et là, c’est un peu le parcours du combattant : statuts, annonce
légale, chambre de commerce, greffe, etc…Enfin c’est fait ! Un nom, un logo…champagne !
4ème étape ( mai 2006) : autorisation de lotir délivrée, le sésame tant attendu ! Constat d’huissier
sur le terrain pour contrôler que la publicité aux tiers est bien faite (panneau visible de la route).
La date du constat permettant de fixer le délai des recours que peuvent exercer les tiers. Encore
deux mois à attendre avant de commencer les travaux.
5ème étape (juillet 2006) : signature de l’acte authentique et début des travaux.
Dans l’ordre > terrassement, assainissement, eau potable, électricité, téléphone, voirie,
lampadaires, plantations.
Les travaux durent 3 mois environ. J’y passe tous les 3 jours, le géomètre, tous les jours.
Réunions de chantier toutes les 2 semaines. Paiement des factures chaque mois.
Réception des travaux en octobre : sont présents, les entreprises, la mairie, l’agence
d’urbanisme, le géomètre et moi-même. Conformité signée 15 jours après. J’ai l’autorisation
de vendre les parcelles !
6ème étape (décembre 2006) : Les premiers contrats de réservation (je les ai conçus avec l’aide
du notaire, des cours de l’ICH et de modèles piqués sur Internet) ont été signés il y a déjà
quelques semaines, envoyés en LRAR aux acheteurs, et je leur ai joint le règlement du
lotissement, les plans, le programme des travaux et le plan de prévention des risques.
Délai de réflexion passé (7 jours), je les envoie chez le notaire qui convoque les acheteurs pour signer
l’acte authentique.
Ouf, la boucle est bouclée ; les derniers actes seront signés en mars 2007, soit 18 mois après les
premières recherches. Opération réussie ! Et qui plus est, très rentable !
Et là, le plus difficile commence : trouver un nouveau terrain….